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如何避开二手房买卖雷区

放大字体  缩小字体 发布日期:2018-08-21  来源:昆山日报

在买卖二手房过程中一旦发生纠纷而闹上法庭,个人输多赢少,大多数人都会吃“哑巴亏”。要避免这种情况,除了增强法律意识,还需要在签订各种合约、文书过程中,尽早发现其中陷阱。

在遵纪守法的前提下,个人如何才能规避二手房买卖过程中有可能碰到的问题,从而尽量减少纠纷的发生,并保障权益?为此昆报智屋特邀江苏聚思律师事务所张丽华律师进行案例解析,希望能对置业人群在交意向金、签署居间协议、草签房屋买卖合同等环节中有一定帮助。

意向金“转定”要当心

与意向金有关的协议,是买家在签订协议时需要特别当心的地方。

【案例1】 小谢看中一套房,对价格、地段都比较满意,于是考虑与卖家进一步接触。这时,中介公司建议他先拿出10万元作为意向金,同时拿出一份事先拟定好的协议,要求其签字。他在协议中看到这样一段话:本意向金收据作为甲方(购房人)委托乙方(中介)与房屋业主洽谈该房屋的买卖事宜专用。小谢认为不妥,要求中介修改。

【律师解析】 小谢对该意向金协议产生疑问并非无道理,因为根据该条款规定不难看出,购房人已经向中介公司进行授权,授权其与卖家就价格、付款方式等进行谈判,这显然会把自己置于被动境地。建议在签订意向金协议时,需要注意不要给中介公司授权,慎防中介公司将“中介服务”偷换为“代理服务”,这样可避免意向金直接转为定金。

居间协议勿马虎

与房产中介签订居间协议也是一个很重要的环节,应关注到所有核心内容。

【案例2】 王小姐决定与某房产中介合作,购买其推荐的一套二手房。在对方提出签订居间协议时,王小姐就其中有关费用承担方式作了详细了解,在得知对方为“到手价”之后,认为有失公平而重新进行协商,但对方不同意她的提议,于是选择了放弃。

【律师解析】 居间协议是指居间人与委托人之间签订的合同,又称居间合同,主要包括双方的权利和义务、违约责任的划分等,在签订之前需要仔细了解相关内容。律师提醒,在签订居间协议时,必须明确居间合同履行服务的具体内容,如只是促成合同成立,还是牵线让买卖双方达成合同意向,或仅介绍买卖双方认识,或有其他协助义务等;同时还需要对居间服务过程中出现违约情况之后如何处理,尤其是房产中介一方的责任如何划分并处理等,做到事先明确。

另外,还需要重点提醒的是,由于当前流行“到手价”,税费会转嫁到买家头上,而与我们平时见到的各自承担各自费用有所区别,所以对于税费的承担,买卖双方都需要在跟中介公司签订居间协议时先行明确,以免日后“扯皮”。

买卖合同最重要

签订买卖合同环节最为复杂,同时也最为重要。只要在房屋买卖合同上“签字画押”,就会被认定为买卖双方真实想法的体现,所以在落笔之前一定要认真阅读所有条文并一再确认。

【案例3】 刘先生跟卖家谈妥房价之后,在房产经纪人的帮助下签署了二手房买卖合同,虽然中介表示这是格式合同,只需注意个别细节即可,但刘先生还是仔仔细细地通读了合同全文,并将卖家承诺的内容写进了附件。

【律师解析】 刘先生的做法无疑是值得肯定的。目前各地都提供了规范的二手房买卖合同文本,从而避免了很多问题。但需要注意的是,除了面积、房价等关键信息,以及双方违约责任等内容需要准确无误之外,对于卖家承诺的内容,也需要在合同中得以体现,比如赠送的家具、家电数量、型号等,以及卖家未能了结的费用如物业费、水电煤气费如何处理,都需要在买卖合同中体现出来。另外,尽量避免签订阴阳合同,因为一旦发生纠纷,阴阳合同的内容到底具有多大真实性,很难判断。

 
  作者:徐莉慧   责任编辑:赵秀秀
 
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